Znacie Airbnb? Na pewno, w końcu to drugi po Booking.com najpopularniejszy serwis najmu krótkoterminowego. Większość z nas szuka noclegów albo tu, albo tu, lub równolegle na obu portalach. A czy zastanawialiście się kiedykolwiek nad tym, żeby zamienić się miejscami i zamiast tylko gościem być także gospodarzem.
Rozwiejmy wątpliwości: wcale nie musicie być właścicielami pensjonatów czy kilku mieszkań, by tego dokonać. Wręcz przeciwnie: na Airbnb możecie zaoferować, chociażby pusty pokój w Waszym domu, który robi przeważnie tylko za składzik na pranie. A może macie chatkę na wsi, do której jeździcie tylko na weekendy w wakacje? Nada się nawet domek na działce ROD. Albo odwrotnie: dużo podróżujecie i Wasze mieszkanie stoi przez większą część czasu puste? Dobra, nie ograniczajmy się. Możecie wynająć nawet domek na drzewie, namiot, jurtę, jaskinię, kampera, kontener czy statek. Ba, na Airbnb można znaleźć takie perełki jak chaty pasterskie czy zamki. W sumie można wynająć wszystko, byleby dało się tam przespać.
Aby rozwiać Wasze wątpliwości, dzisiaj sprawdzimy, w jaki sposób można wynająć obiekt na Airbnb, ile to kosztuje i czy trzeba od tego odprowadzić podatek.
Ile kosztuje wynajęcie mieszkania, czyli opłaty Airbnb
Zacznijmy od tego, jakie opłaty pobiera Airbnb i od kogo?
Głównym kosztem jest opłata serwisowa, pobierana na pokrycie kosztów prowadzenia Airbnb. Jest ona naliczana dopiero w momencie dokonania rezerwacji i opłacenia noclegu przez gościa. Samo wystawienie ogłoszenia na szczęście jest darmowe. Jeśli nikt z niego nie skorzysta, nic nie płacicie.
Są dwa rodzaje opłat serwisowych na Airbnb:
- Opłata serwisowa dzielona, czyli część płacicie Wy, jako wynajmujący lokum, a część goście. Od Was Airbnb pobiera zazwyczaj około 3% (dokładną stawkę dla podanej przez Was lokalizacji sprawdzicie po zalogowaniu do panelu gospodarza w Airbnb: zakładka Zarobki -> wybieracie kod rezerwacji -> Wypłata -> Opłata serwisowa Airbnb). Jak Airbnb nalicza prowizję od gospodarza? Jest obliczana od ceny za noc oraz ewentualnych dodatkowych opłat, jeśli je dodajecie (np. za zwierzęta). Podamy przykład: ustalacie cenę noclegu na 100 zł za dobę. Dodatkowo płatne są zwierzęta, 10 zł za dobę. Opłata serwisowa Airbnb będzie zatem naliczona od kwoty 110 zł. Nie są uwzględniane ani podatki, ani opłaty serwisowe gościa. Gość natomiast ponosi opłatę serwisową w wysokości do 14,2% (nie ma jednej stałej). A od 1 kwietnia 2024 roku maksymalna opłata gościa w przypadku płatności w walucie innej niż waluta gospodarza to 16,5%.
- Opłata serwisowa tylko od gospodarza. W tej formule całą opłatę serwisową (około 14-16%) pokrywa gospodarz ze swojej wypłaty. Muszą z niej korzystać hotele, apartamenty i gospodarze korzystający z oprogramowania PMS lub CM.
Oprócz tego Airbnb pobiera także podatek VAT od usług świadczonych drogą elektroniczną, który w Polsce wynosi 23%. Jest on naliczany od opłat serwisowych, zarówno tych płaconych przez gościa, jak i przez gospodarza.
Jak zostać gospodarzem na Airbnb?
Czy trudno zostać gospodarzem na Airbnb? Wręcz przeciwnie. Airbnb maksymalnie uprościło cały proces, tak aby każdy, czy stary, czy młody, czy to informatyk, czy też farmer mógł sobie z całym procesem poradzić w kilka minut.
- Wchodzisz na dedykowaną stronę Airbnb.
- Po prawej stronie wypełniasz podstawowe dane, które pozwolą Ci wstępnie oszacować, ile możesz zarobić. Uzupełniasz informacje na temat tego, w jakim mieście oferujesz nocleg, dla ilu gości i jaką nieruchomość chcesz wynająć (dom, pokój, pokój współdzielony).
- Klikasz Rozpocznij.
- Cały proces to 5 prostych kroków. Całość nie powinna zająć dłużej niż kilkanaście minut.
Krok 1: opisujesz swoje miejsce.
Najpierw wybierasz, jaka cecha najlepiej określa miejsce, które chcesz wynająć (dom, mieszkanie, pokój, namiot itd.). W naszym przykładzie będzie to mieszkanie. Następnie ustalasz, czy jest to całe miejsce na wyłączność, czy tylko wydzielona część. My chcemy wynająć jeden pokój.
Wpisujesz adres. Uzupełniasz dane takie jak liczba gości, ilość łóżek, czy w sypialni są drzwi z zamkiem, jakie są łazienki (oddzielne, współdzielone), kto będzie w naszym przykładowym mieszkaniu oprócz gości (Wy, wasza rodzina, inni goście, współlokatorzy).
Krok 2: dodajesz zdjęcia i opis.
W tym kroku wybierasz udogodnienia, jakie oferuje Twój obiekt. Na przykład klimatyzacja, WiFi, grill, taras.
Musisz dodać co najmniej 5 zdjęć wynajmowanego obiektu. Ale pamiętaj, im więcej, tym lepiej. Ludzie kupują oczami, tak więc warto przyłożyć się do tego, by Twój wynajmowany obiekt wyglądał na zdjęciach atrakcyjnie. Czasami szczegół przesądza o powodzeniu oferty.
Uzupełniasz nazwę swojego obiektu. Masz na to tylko 32 znaki, więc nie poszalejesz. Ale warto wymyślić coś chwytliwego, co dobrze oddaje zalety Twojego obiektu. Na przykład chatka trapera w głuszy.
Wybierasz maksymalnie 2 cechy, które oddają charakter Twojego obiektu (np. spokojne, w centrum) i nareszcie przechodzisz do opisu. Nie warto robić tego na kolanie i na odwal. Dobry opis + dobre zdjęcia to naszym zdaniem przepis na sukces. I odwrotnie. Nas osobiście zniechęcają krótkie, niechlujne opisy w rodzaju: „Pokój z szafą i dwoma łóżkami”. Zachęcamy, by naprawdę się do tego przyłożyć. Nie musisz pisać dwunastozgłoskowcem, ale warto podkreślić w opisie wszystkie zalety Twojego lokum.
Krok 3: czynności końcowe.
Teraz musisz ustalić rodzaj rezerwacji. Czyli czy chcesz ręcznie akceptować (lub odrzucać) prośby o rezerwacje, czy też wolisz, by wszystko odbywało się automatycznie.
W kolejnym kroku wybierasz, kto będzie Twoim pierwszym gościem. Czy ma to być osoba doświadczona w korzystaniu z noclegów na Airbnb, czy też jest to Ci zupełnie obojętne i pierwszej rezerwacji może dokonać każdy?
Przechodzimy do etapu najprzyjemniejszego, czyli do ustalenia ceny za nocleg. Na cenę składa się cena podstawowa + opłata serwisowa. Airbnb pokaże Ci, ile zapłaci końcowo gość, a ile z tych pieniędzy Ty otrzymasz.
Jeśli chcesz, możesz dodać zniżki, np. -10% na pobyt minimum 7 dni. Oczywiście nie są one obowiązkowe, niemniej na początku przygody z Airbnb warto je stosować, by użytkownicy Airbnb chętnie korzystali właśnie z Twojej, a nie konkurencyjnej oferty.
Już po opublikowaniu oferty możesz dodać do niej także opłaty dodatkowe, np. za sprzątanie, dodatkowego gościa czy za zwierzęta (Kalendarz — Ceny – Opłaty dodatkowe).
Jesteśmy już prawie na finiszu. Ustawiasz, czy przyjmujesz gości jako osoba fizyczna, czy też firma oraz deklarujesz, czy w wynajmowanym lokum nie znajdują się kamery, niebezpieczne zwierzęta czy też broń.
Następne kliknięcie przeniesie Cię do podglądu Twojej oferty. Zobaczysz dokładnie to samo, co zobaczą poszukujący lokum goście. Jest to ważny etap, ponieważ w tym momencie możesz szybko wyłapać ewentualne błędy. Jeśli masz możliwość, pokaż podgląd komuś jeszcze, by wyraził swoje zdanie. Czasami inna osoba wskaże elementy do poprawy, których my sami nie widzimy. Na przykład zdjęcie główne: nam się podoba to ustawione, ale potencjalni goście wolą być może już na pierwszy rzut oka zobaczyć wynajmowane wnętrze, zamiast artystycznej fotografii wazonu kwiatów na parapecie, nawet jeśli rzecz dzieje się o zachodzie słońca.
Pamiętaj, że większość elementów możesz w każdym momencie edytować.
Jeśli wszystko gra, przechodzisz dalej.
Krok 4: zweryfikuj tożsamość.
Twoja oferta jest już gotowa, ale jeszcze nieopublikowana. Aby ją dodać, musisz przejść weryfikację tożsamości, numeru telefonu i adresu e-mail.
Weryfikacja tożsamości na Airbnb
Aby ją ukończyć, musisz dosłać zdjęcie dokumentu tożsamości (dowodu osobistego lub paszportu) lub prawa jazdy. Z jednej strony rozumiemy obawy, jakie może to budzić. Z drugiej, postawmy się na miejscu gościa. Czy sami chcielibyśmy nocować u kogoś, kto nie wiadomo, czy istnieje? A jeśli odpukać, coś złego się stanie, np. zostalibyśmy okradzeni? Przesłanie dokumentu ma zapewnić bezpieczeństwo osobom korzystającym z usług Airbnb. I my to rozumiemy w 100%.
Weryfikacja numeru telefonu na Airbnb
W zależności od tego, w jakim kraju mieszkasz, albo otrzymasz sms-a weryfikacyjnego, albo zadzwoni do Ciebie automat.
Potwierdzenie, że jesteś osobą, za którą się podajesz
Dziwnie brzmi, prawda? Nie wiadomo, o co chodzi. Ale tak naprawdę ten etap zazwyczaj sprowadza się po prostu do weryfikacji Twojego adresu e-mail.
Krok 5: opublikuj ogłoszenie na Airbnb
Po pozytywnej weryfikacji Twojej tożsamości możesz kliknąć sakramentalne Opublikuj ofertę.
Od tego momentu jesteś oficjalnym gospodarzem na Airbnb.
Jak wypłacić zarobione pieniądze z Airbnb?
Po tym, jak Wasza oferta zostanie dodana i pierwszy gość z niej skorzysta, nadejdzie przez wszystkich oczekiwany moment wypłaty uczciwie zarobionych pieniędzy.
Jednak aby tego dokonać, w pierwszej kolejności będziecie musieli ustalić metodę wypłaty.
W zależności od kraju, w jakim wynajmujecie swój obiekt, mogą być dostępne różne formy transferu środków z Airbnb:
- Przelew na konto bankowe.
- PayPal.
- Przedpłacona karta debetowa Payoneer Mastercard (wybrane kraje).
- Przelew międzynarodowy.
- Western Union.
- Szybka wypłata na kartę (tylko USA), karta MLC (tylko Kuba).
Ustalając nową metodę wypłaty, musicie pamiętać, że jej weryfikacja może potrwać nawet kilka dni (maksymalnie 5-7 dni roboczych w przypadku rachunku w banku).
Samo dodanie sposobu transferu środków jest bardzo proste.
- Logujesz się na swoje konto w Airbnb.
- W zakładce Płatności i wypłaty dodajesz wybraną formę wypłaty.
- Uzupełniasz wymagane dane.
Od razu nasuwa się pytanie, czy można dodać kilka metod wypłaty pieniędzy na Airbnb? Jak najbardziej macie taką możliwość. W takim przypadku wybieracie jedną z nich jako domyślną.
Jak długo trwa wypłata z Airbnb?
Dużą zaletą Airbnb jest szybkość wypłaty pieniędzy za nocleg. Serwis zleca transfer środków około 24 godzin po tym, jak Wasz gość zamelduje się w wynajmowanym obiekcie. Sama wypłata niestety może chwilę potrwać, ponieważ musi zostać najpierw przetworzona, a później przekazana do wybranego przez Was dostawcy płatności.
Przelew na konto bankowe jest realizowany zazwyczaj w czasie 5-7 dni roboczych, a PayPal w ciągu 1 dnia.
Czy trzeba mieć działalność gospodarczą, by wynajmować mieszkanie na Airbnb?
Są dwa podejścia do tego, czy wynajmując lokum na Airbnb, trzeba zakładać działalność gospodarczą.
- Najem prywatny. W tym przypadku nie zakłada się firmy, a jedynie odprowadza do urzędu skarbowego zryczałtowany podatek od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% dla kwot do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki. Dyrektor KAS w indywidualnej interpretacji z dnia 15.01.2024 roku (nr interpretacji 0115-KDIT1.4011.774.2023.1.MR) stanął na stanowisku, że w opisywanym przypadku nie trzeba zakładać firmy i można wynajmować lokum poprzez najem prywatny.
- Najem poprzez działalność gospodarczą. Większość urzędów skarbowych twierdzi, że stały, regularny wynajem w celach zarobkowych, nawet jeśli ma charakter sezonowy, powinien być opodatkowany jako działalność gospodarcza. Dodamy, że większość sądów zgadza się ze stanowiskiem urzędów. A jak wszyscy dobrze wiemy, ze skarbówką trudno jest wygrać. Jednak założenie własnej firmy wiąże się z kosztami: np. składki ZUS, obsługi księgowej czy też w większości przypadków zakupu kasy fiskalnej.
Czy trzeba zatem zakładać działalność pod wynajem na Airbnb? Wybór należy oczywiście do Was. Naszym zdaniem najlepszym rozwiązaniem w tej sytuacji będzie wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową. Wniosek złożycie wygodnie przez internet. Koszt to jedyne 40 zł za opis jednego stanu faktycznego lub przyszłego zdarzenia. Dzięki temu macie podkładkę w razie „W”. I najlepiej to zrobić przed rozpoczęciem najmu, ponieważ w takim przypadku nie zapłacisz ewentualnej różnicy w podatku i odsetek karnych oraz nie zostanie wszczęte żadne postępowanie skarbowe.
