Co miesiąc odkładasz na własne mieszkanie lub dom i równocześnie masz wrażenie, że ceny nieruchomości rosną szybciej niż Twoje oszczędności? Dziś przyjrzę się rozwiązaniu, które ma wyrównać szanse w walce z dynamicznym i trochę nieprzewidywalnym rynkiem. Konto Mieszkaniowe to nowy produkt, oferujący preferencyjne warunki dla tych z Was, którzy nie mają jeszcze własnego kąta, a bardzo chcieliby go zdobyć. Oprócz tradycyjnych odsetek od środków odkładanych na takim koncie otrzymacie dodatkową premię mieszkaniową od państwa oraz zwolnienie z opodatkowania naliczonych odsetek. To kolejny obok Bezpiecznego Kredytu produkt, który wspiera możliwość nabycia własnego mieszkania przez młode osoby, tylko skierowany jest do osób zainteresowanych takim zakupem dopiero za kilka lat. Ponadto wymienione kont jest całkowicie wolne od wszelkich opłat. Za przykład posłuży nam oferta Banku Pekao S.A., który już od 10 lipca 2023 roku (jako pierwszy na rynku) zaczął oferować Konto Mieszkaniowe.
Przy okazji: sprawdź też świetną promocję konta osobistego Banku Pekao z 350 zł premii na start!
Własne mieszkanie, czyli największy problem młodych ludzi
Zapewnienie sobie dachu nad głową to jedna z podstawowych potrzeb każdego człowieka i jednocześnie jeden z największych (o ile nie największy) wydatek każdego z nas. Młodzi ludzie, którzy dopiero zaczynają samodzielne życie, czyli na ogół osoby w wieku 20-25 lat, stają przed niełatwym wyzwaniem. Wydając często ponad połowę swojego wynagrodzenia na koszty wynajmu mieszkania, chcąc w przyszłości kupić własne „M”, muszą zaoszczędzić co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych, by w ogóle myśleć o… możliwości wzięcia kredytu. Niestety, rynek nieruchomości nie jest placem zabaw i nikogo nie traktuje ulgowo 😉 Odłożenie takiej kwoty przy niewielkich zarobkach, które zazwyczaj osiąga się na początku kariery, to zadanie mozolne i wymagające żelaznej dyscypliny. Nie ułatwia go doskwierająca nam wciąż wysoka inflacja, która „przejada” nasze pieniądze oraz fakt, że rynek mieszkaniowy cały czas rośnie, a więc średnia cena metra kwadratowego zwiększa się co rok o kilka procent (w 2022 roku nawet 11% w Warszawie i 10% w pozostałych dużych ośrodkach). Dla młodych osób oznacza to, że choć zaciskają pasa każdego miesiąca, to wcale nie przybliża ich to do celu.
Receptą na ten problem ma być nowy produkt oszczędnościowy, jakim jest Konto Mieszkaniowe. Omówimy je dziś na przykładzie Banku Pekao S.A., który jako jeden z nielicznych takie konto już oferuje.
Lepiej kupić czy wynajmować?
Już samo wyrażenie opinii na ten temat stanowi czasami przysłowiowy „kij w mrowisku”, jednak postaram się mimo to przeanalizować pokrótce najważniejsze za i przeciw. Nie zabraknie także mojego, oczywiście w pełni subiektywnego, zdania. I już na starcie ostrzegam: nie jestem fanem inwestowania w mieszkania na wynajem z różnych powodów, jednak nieruchomość na własne cele mieszkaniowe, to moim zdaniem zupełnie inna para butów. Jakie więc obawy i argumenty przeciw mają Ci, którzy opowiadają się za opcją wynajmowania mieszkania w Polsce nie w okresie przejściowym, a w formie stałego sposobu zapewnienia sobie dachu nad głową?
- Mieszkanie z kredytem trudno sprzedać! – słyszy się to bardzo często. Tymczasem jest to bzdura. Dla kupującego nie ma większego znaczenia, czy mieszkanie było kupione na kredyt czy sfinansowane gotówką. Na odpowiedni wniosek bank udziela kupującemu informacji o pozostałej do spłaty kwocie. Transakcję zabezpiecza dodatkowo notariusz, a środki ze sprzedaży, mówiąc w bardzo dużym skrócie, najpierw trafiają do banku, spłacając pozostałą część kredytu, a to, co z nich zostanie trafia do rąk sprzedającego. Dostępne obecnie mechanizmy naprawdę nie utrudniają sprzedaży mieszkania z kredytem.
- A jeśli będę chciał się wyprowadzić? Co wtedy z kupionym mieszkaniem? – Mieszkanie można sprzedać lub komuś wynająć, a w docelowym miejscu wynająć mieszkanie dla siebie (wtedy jeden czynsz w pewnej części „spłaca” drugi). Przy obecnym stanie rynku sprzedaż nieruchomości nie powinna zająć dużo czasu.
- Rynek mieszkaniowy zaraz się załamie, a ceny polecą na łeb na szyję i będę stratny! – Od co najmniej 10 lat słyszymy pogłoski o rychłej śmierci rynku nieruchomości. Póki co jednak ich ceny cały czas rosną i nie zapowiada się, by to miało się gwałtownie zmienić. Poza tym nie warto obawiać się straty na inwestycji, jeśli mieszkanie kupujemy dla siebie – na własne potrzeby i nie zamierzamy go sprzedawać w najbliższym czasie. Jeśli dodatkowo cały czas opłacamy koszty wynajmu aktualnego mieszkania, to i tak marnujemy duży potencjał swojego budżetu, wkładając pieniądze do kieszeni wynajmującego.
Osobiście uważam, że w mieszkając w Polsce, ryzykownym jest bazowanie wyłącznie na wynajmie. W naszym kraju praktycznie nie funkcjonuje żaden system taniego i bezpiecznego wynajmu. Młodzi ludzie nie mają możliwości wynajęcia mieszkania od miasta, gminy czy powiatu, jak ma to miejsce u wielu zachodnich sąsiadów. Stawiając na wynajem, niejako zdajemy się na łaskę wynajmującego – osoby prywatnej lub firmy, która może niemal dowolnie podnosić cenę wynajmu, negocjować zmiany umowy lub w dowolnym momencie rozwiązać najem (z zachowaniem okresu wypowiedzenia, co nie zmienia faktu, że w takiej sytuacji musimy się znowu przeprowadzać). W efekcie wynajem mieszkania często w praktyce wygląda tak, że nigdzie nie zagrzewamy miejsca na dłużej niż 1-3 lata. Mówię to z własnego doświadczenia, a na swoim koncie jako najemca mam ponad 6 różnych mieszkań. Choć nie trafiłem nigdy na nachalnych lub nieuczciwych wynajmujących, scenariusz był zawsze podobny – po kilku podwyżkach czynszu uznawałem, że dane mieszkanie przestaje być opłacalne. Wynajmowałem kolejne, a kolejny właściciel realizował ten sam „plan”. Oczywiście zdarzały się inne powody – na przykład wyprowadzka do innej lokalizacji, jednak nie były one w większości.
Co to jest Konto Mieszkaniowe?
Konto Mieszkaniowe to specjalne konto oszczędnościowe, które co do zasady ma nie dopuścić do tego, by środki odkładane na cel zakupu pierwszego mieszkania lub domu traciły na wartości względem rosnących cen nieruchomości na rynku oraz były zjadane przez podatek „Belki” oraz inflację.
Mówiąc prosto: spełniając określone warunki, państwo będzie dokładać Wam do skarbonki kwotę, o jaką zdrożały mieszkania i domy w danym okresie lub kwotę będącą rekompensatą wysokiej inflacji. Dzięki temu nie będziecie stać w miejscu, a zamiast tego cały czas przybliżać się do celu. Takie konto już od 10 lipca 2023 roku możecie założyć w Banku Pekao S.A.
Trzy główne korzyści:
- Premia mieszkaniowa, czyli specjalna premia pieniężna wypłacana przez państwo, która ma zamortyzować wzrost średnich cen nieruchomości lub wzrost wskaźnika inflacji w latach, w których będziecie oszczędzać na pierwsze mieszkanie na Koncie Mieszkaniowym.
- Brak podatku od zysków kapitałowych, a więc tak zwanego podatku Belki (19%). To koszt, który trzeba standardowo ponieść od wszystkich zysków z lokat, kont oszczędnościowych, a także zysków z inwestycji giełdowych, obligacji i tak dalej… Spełniając warunki oszczędzania na koncie mieszkaniowym, nie będziecie obciążeni tym podatkiem, co realnie wpłynie na wysokość dopisywanych odsetek, a tym samym na rentowność jaką uzyskacie ze środków odłożonych na takim koncie
Przykładowo: Konto Mieszkaniowe Banku Pekao S.A. oprocentowane na 5,5% w skali roku i pozbawione podatku Belki daje nam taki sam zysk, jak tradycyjne konto oszczędnościowe, które musiałoby posiadać oprocentowanie około 6,8% w skali roku po odjęciu podatku. Nieźle, prawda? 😉 - Konto Mieszkaniowe to konto bez prowizji i opłat za prowadzenie. Jedyny koszt związany z tym kontem to prowizja 1% pobierana przez bank od kwoty wypłacanej premii mieszkaniowej w momencie zakup pierwszego mieszkania. Kwota stanowi opłatę za obsługę procesu naliczania premii mieszkaniowej przez cały okres oszczędzania na koncie mieszkaniowym.
Oprocentowanie + premia, czyli jak działa Konto Mieszkaniowe
W pewnym stopniu Konto Mieszkaniowe działa tak samo, jako zwyczajna oszczędnościówka. Bank oferuje dla niego konkretne oprocentowanie. Ustawa jednak zobowiązuje banki, by oprocentowanie takiego rachunku wynosiło co najmniej 75% oprocentowania oferowanego obecnym klientom na rachunkach oszczędnościowych, na które obecni i nowi klienci banku mogą w dowolnym momencie wpłacać nowe środki. Oznacza to tyle, że jeśli bank oferuje na swoim koncie oszczędnościowym oprocentowanie 2% w skali roku, to Konto Mieszkaniowe w tym samym banku powinno być oprocentowane na minimum 1,50% w skali roku (przy taki parametrach Bank Pekao S.A. oferuje w okresie obowiązywania promocji nawet więcej, bo 5,5% w skali roku).
Druga część korzyści to premia mieszkaniowa wypłacana przez państwo. Ma za zadanie wyrównać oszczędzającym na własne mieszkanie/dom stratę wynikającą ze wzrostu cen nieruchomości lub wysokiego wskaźnika inflacji (zależnie od tego, która z wartości z końcem danego roku okaże się wyższa). Minimalna roczna dopłata w ramach premii mieszkaniowej to 1%, a maksymalna 15%. Warto więc zwrócić uwagę na fakt, że przy bardzo wysokiej inflacji naliczona premia nie pokryłaby całkowicie wartości wskaźnika, ale póki co jest to sytuacja czysto teoretyczna, ponieważ nawet w ostatnich latach średnioroczna inflacja nie przekraczała maksymalnego poziomu 15%.
Jeśli chodzi o drugą zmienną, czyli wzrost cen mieszkań, uwzględniane są w nim dane z całej Polski, a nie tylko wzrost cen mieszkań w największych ośrodkach.
Wzrost cen nieruchomości i wartość wskaźnika inflacji będą publikowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego 10 marca każdego roku za rok ubiegły, czyli przykładowo: 10 marca 2024 roku poznamy wartość tych wskaźników w roku 2023 oraz wysokość przyznanej premii za rok 2023.
Co ważne, premia nie trafi nigdy na Wasze konto osobiste czy do rąk własnych w postaci gotówki. Gdy zawnioskujecie o przelew środków z konta mieszkaniowego na zakup pierwszego mieszkania/domu, kwota naliczonej premii trafi bezpośrednio na konto sprzedającego nieruchomość – może to być osoba prywatna, deweloper, spółdzielnia i tak dalej…
Premia nie jest naliczana od salda środków znajdujących się na koncie mieszkaniowym, a wyłącznie od sumy wpłat dokonanych na to konto od daty jego otwarcie. Jeśli więc pierwszego roku zaoszczędzicie na Koncie Mieszkaniowym 24.000 zł i w drugim roku zaoszczędzicie dokładnie tyle samo, to premia za drugi rok oszczędzania zostanie naliczona dla kwoty 48.000 z. Premia będzie naliczana o narastającej sumy wpłat w kolejnych latach, ale nie dłużej niż przez 10 lata.
Kto może założyć Konto Mieszkaniowe?
Jak się pewnie domyślacie, Konto Mieszkaniowe nie jest dla wszystkich. Oto kto może założyć taki rachunek i otrzymywać premie (warunki należy spełnić łącznie):
- osoby, które ukończyły już 13 lat, ale nie ukończyły jeszcze lat 45,
- osoby, które nie mają żadnej nieruchomości: mieszkania, domu/prawa spółdzielczego do nieruchomości.
Od drugiego punktu istnieją jednak wyjątki. Po pierwsze – mając dom/mieszkanie i co najmniej dwójkę dzieci, możecie założyć Konto Mieszkaniowe pod warunkiem, że posiadany lokal ma nie więcej niż:
- 50 metrów kwadratowych – 2 dzieci,
- 75metrów kwadratowych – 3 dzieci,
- 90 metrów kwadratowych – 4 dzieci.
Mając co najmniej piątkę dzieci metraż nie ma znaczenia – w takim przypadku po prostu możecie założyć Konto Mieszkaniowe, posiadając już swoją nieruchomość 😉
Istnieją także dwa inne wyjątki związane z dziedziczeniem.
- Po pierwsze – jeśli już po założeniu Konta Mieszkaniowego odziedziczyliście co najwyżej jedną nieruchomość, będziecie mogli kontynuować oszczędzanie i otrzymać premię, o ile do czasu jej wypłaty sprzedacie odziedziczoną nieruchomość.
- Po drugie – jeszcze przed założeniem Konta Mieszkaniowego odziedziczyliście co najwyżej 50% jednej nieruchomości. Przed wypłatą premii mieszkaniowej będzie trzeba jednak sprzedać to mieszkanie lub zgromadzone środki z premią przeznaczyć na wykupienie pozostałej części nieruchomości.
Istnieją też wyjątki związane z katastrofami budowlanymi lub działaniem żywiołów jednak to na tyle marginalne sytuacje, że nie będę ich szczegółowo omawiać. Jeśli jednak wśród Was znajdzie się ktoś, kogo to zainteresuje, to polecam zasięgnąć informacji u źródła, czyli na gov.pl – o tutaj.
Jakie warunki należy spełnić, by otrzymać premię?
Na Koncie Mieszkaniowym będziecie oszczędzać od około 3 do 10 lat. Dlaczego piszę „około”? Ponieważ żeby otrzymać premię mieszkaniową, musi zostać ona naliczona za trzy kalendarzowe lata oszczędzania. Pierwsza premia zostanie naliczona z kolei tylko wtedy, gdy w poprzednim roku konto istniało co najmniej 9 miesięcy (patrz: poniższy przykład).
Jeśli chodzi o górny zakres, to na koncie możecie oszczędzać maksymalnie przez 10 pełnych lat kalendarzowych. Pierwszy niepełny rok oszczędzania na tym koncie zyskacie niejako „gratis”.
Przykłady:
Jeśli zdecydujecie się założyć Konto Mieszkaniowe w listopadzie 2023 roku, będziecie musieli utrzymać je przez cały rok 2024, 2025 i 2026. Pierwszy rok istnienia konta (2023) to tylko listopad i grudzień – 2 miesiące. Premia za ten okres zostanie naliczona, ale nie będzie brana pod uwagę przy obliczaniu 3-letniego okresu.
Dla powyższego przykładu, czyli gdy konto zostanie założone w listopadzie 2023 roku, będziecie mogli prowadzić je maksymalnie 10 lat i 2 miesiące, czyli do końca roku 2023, a następnie w latach 2024-2034 (do grudnia 2034 roku).
Prowadzenie konta mieszkaniowego wymaga obowiązkowego realizowania regularnych comiesięcznych wpłat (co najmniej w 11 miesiącach w roku kalendarzowym). Minimalna wartość miesięcznej wpłaty to 500 zł, a maksymalna – 2000 zł. Przez rok możecie więc zgromadzić na koncie 24.000 zł + odsetki wynikające z oprocentowania banku. Możecie też zrobić sobie jeden miesiąc przerwy w oszczędzaniu w każdym roku kalendarzowym (jednak wtedy oszczędzicie maksymalnie 22.000 zł na rok).
Konto Mieszkaniowe w Banku Pekao S.A. – 5,5% w skali roku!
Konto Mieszkaniowe Banku Pekao S.A. to naprawdę dobrze przemyślany produkt, który na start, przez pierwsze 6 miesięcy (183 dni) będzie oferował Wam oprocentowanie na poziomie 5,5% w skali roku. Oprocentowanie jest oferowane w ramach Promocji Powitalnej, która obowiązuje w terminie do 8 stycznia 2024 roku. Od naliczonych odsetek nie zapłacicie podatku, a więc żeby osiągnąć taki sam „zysk” na innych standardowych kontach oszczędnościowych czy lokatach terminowych to „realne” ich oprocentowanie musiałoby wynosić około 6,8% w skali roku.
Po zakończeniu półrocznego okresu obowiązywania tak wysokiego oprocentowania środki zgromadzone tym koncie będą oprocentowane wg stawki 3% w skali roku w ramach Promocji Na Całym Saldzie. Ta stawka będzie obowiązywać do 8 lipca 2024 roku.
O tej daty, w przypadku braku wdrożenia ewentualnych innych nowych promocji oprocentowanie Konta Mieszkaniowego wyniesie 1,52% w skali roku, a więc 76% standardowego oprocentowania na Koncie Oszczędnościowym Banku Pekao S.A.. Przy czym należy pamiętać, że to jest wyłącznie przewidywana wartość standardowego oprocentowania takiego konta jakie zostanie zastosowane w lipcu 2024r., ale obliczona na podstawie aktualnie obowiązujących stawek oprocentowania kont oszczędnościowych.
Szczegółów szukajcie w regulaminie Promocji Powitalnej.
Co ważne, Konto Mieszkaniowe Banku Pekao S.A. oferuje oczywiście miesięczną kapitalizację odsetek. Są one obliczane i dopisywane dla salda konta na koniec każdego miesiąca, zwiększając tym samym kwotę środków, od której obliczone zostaną kolejne miesięczne odsetki 😉
Środki zaoszczędzone na Koncie Mieszkaniowym Banku Pekao S.A. możecie przeznaczyć między innymi na kupno mieszkania, domu lub działki, budowę domu lub przebudowę domu/mieszkania. Istnieje oczywiście możliwość potraktowania zaoszczędzonych na tym koncie środków jako części (wkład własny) potrzebnej do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, np. Bezpiecznego Kredytu 2%, który również jest dostępny w Banku Pekao S.A.
Konto Mieszkaniowe Banku Pekao S.A. nie jest jedynym dostępnym obecnie na rynku produktem tego typu, jednak w momencie powstawania artykułu oferuje najlepsze oprocentowanie – dlatego właśnie zdecydowałem się wziąć je za przykład 😉
Konto Mieszkaniowe możecie póki co założyć w jednym z wielu oddziałów Banku Pekao S.A.. Jeżeli jeszcze nie jesteście klientami tego banku, a jesteście zainteresowani założeniem takiego konta to podpowiadam jeszcze jedno rozwiązanie, które pozwoli Wam dodatkowo zgarnąć nawet 3 stówki premii od banku! Przed założeniem Konta Mieszkaniowego można otworzyć w Banku Pekao S.A. konto osobiste do bieżącej obsługi np. wpłat miesięcznych na Konto Mieszkaniowe. Jeżeli jest to pierwsze konto osobiste (Konto Przekorzystne) to najszybciej założycie je od ręki w bankowości elektronicznej Banku Pekao S.A., zdobywając przy tym premię w wysokości nawet 350 zł!
